O subtítulo: O instrumento que poucos advogados dominam e que pode ser a diferença entre um projeto viável e um passivo eterno

A regularização fundiária urbana de interesse específico – o chamado REURB-E – é, talvez, o instrumento de maior complexidade técnica dentro do direito urbanístico brasileiro. E justamente por isso, é um dos mais mal compreendidos.

Enquanto o REURB-S atende a assentamentos de interesse social, o REURB-E se aplica a situações em que os ocupantes têm capacidade econômica para arcar com os custos da regularização. Na prática, isso significa empreendimentos, loteamentos, condomínios e imóveis de médio e alto padrão que, por alguma razão histórica, jurídica ou documental, encontram-se em situação irregular perante o município ou o registro de imóveis.

O problema que ninguém quer admitir

Há no Brasil um volume expressivo de imóveis – comerciais, residenciais e rurais – que estão em uso, têm valor de mercado real, e ainda assim carregam algum grau de irregularidade urbanística ou ambiental. Essa irregularidade pode ter surgido de um loteamento aprovado há décadas que nunca foi regularmente registrado, de uma ocupação que precedeu a legislação atual, ou de uma documentação incompleta que foi sendo postergada.

O efeito prático é imediato: o imóvel não pode ser alienado com segurança, não obtém financiamento, não recebe habite-se, e em alguns casos fica impedido de funcionar regularmente. O proprietário convive com um passivo jurídico que cresce — e que só piora enquanto não é enfrentado.

O que o REURB-E exige na prática

A regularização pelo REURB-E não é uma operação cartorária simples. Ela demanda:

• – Levantamento planialtimétrico e cadastramento dos imóveis e ocupantes
  – Análise urbanística e verificação de conformidade com o Plano Diretor municipal
  – Estudo de impacto ambiental e, conforme o caso, aprovação dos órgãos ambientais competentes
  – Elaboração do projeto de regularização fundiária (PRF)
  – Aprovação municipal e, quando houver área de preservação envolvida, aprovação ambiental
  – Registro no Cartório de Registro de Imóveis

É um processo que envolve, simultaneamente, direito urbanístico, ambiental, registral e, muitas vezes, administrativo. A ausência de qualquer dessas peças compromete todo o procedimento.

Um caso concreto

O escritório Ramos Lopes Advocacia conduziu integralmente um processo de REURB-E que envolveu não apenas a esfera administrativa, mas também a judicial.

A área regularizada era objeto de uma Ação Civil Pública em andamento, o que adicionou uma camada de complexidade raramente presente nesse tipo de procedimento: além de todo o trabalho urbanístico, ambiental e registral exigido pela Lei 13.465/2017, foi necessário atuar simultaneamente no processo judicial para viabilizar a regularização.

O resultado foi a celebração de um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) que incluiu a compensação ambiental do passivo existente – equacionando, em um único instrumento negociado, as obrigações ambientais, a regularização fundiária e o encerramento da demanda judicial.

O processo culminou com a aprovação municipal, o registro definitivo da regularização e uma carta de recomendação emitida pelo município ao final dos trabalhos.

Esse tipo de resultado é raro. Ele exige não apenas o domínio técnico do REURB-E, mas a capacidade de conduzir negociação judicial, estruturar um TAC com cláusulas de compensação ambiental e coordenar todas as frentes simultaneamente – administrativa, ambiental, registral e judicial.

Quem deveria atentar para o REURB-E

• – Proprietários de imóveis com irregularidades documentais ou urbanísticas
  – Empresários com empreendimentos ou galpões em áreas sem registro adequado
  – Investidores que adquiriram ou pretendem adquirir terrenos com histórico de ocupação irregular
  – Municípios de pequeno e médio porte com passivos de regularização fundiária acumulados
  – Incorporadoras e loteadoras com pendências em empreendimentos já comercializados

A regularização não é custo – é viabilização

A tendência é tratar o REURB-E como despesa. Na maioria dos casos que analisamos, ele é o oposto: é o que torna o imóvel vendável, financiável, passível de desenvolvimento e livre de responsabilidade ambiental futura.

Se você tem uma situação fundiária ou urbanística irregular ou suspeita que tem, o primeiro passo é um diagnóstico jurídico preciso da situação. Não uma solução genérica: uma análise do seu caso específico, com o mapeamento do que está irregular, o caminho de regularização aplicável e o custo real do processo.

Flávia Cilene Ramos Lopes é advogada especializada em direito imobiliário, ambiental e bancário, inscrita na OAB/SP 307.281. O escritório Ramos Lopes Advocacia atende pessoas de alta renda e empresários de médio e grande porte com demandas que exigem precisão técnica e atuação estratégica.